Gebiedsontwikkeling Spoorzone

Compact rondom druk spoor

Gebiedsontwikkeling Spoorzone, Bussum

Luchtfoto bensdorp
Bensdorpfabriek en Koster bouwstoffenhandel omstreeks 2000
Aan weerszijden van het spoor in Bussum-Zuid is een onaantrekkelijke en ontoegankelijke zone getransformeerd tot een compact en duurzaam woon-, werk- en verblijfsgebied. Een gebiedsontwikkeling waarbij een lange adem, aanpassingsvermogen en een sterke basis nodig waren om de binnenstedelijke transformatie te bewerkstelligen. Het westelijke, meer stadse deel refereert aan de historie van de chocoladefabriek Bensdorp met een mix aan wonen, werken en cultuur. Het oostelijk deel met woningen en kantoren rondom autovrije binnenhoven sluit met een eigentijdse vertaling aan op de dorpse context.
LEVS Spoorzone Bussum situatie
Situatie Spoorzone Bussum

Compact rondom druk spoor

De spoorzone in Bussum-Zuid ligt aan weerszijden van het traject Amsterdam - Amersfoort, één van de drukste spoorwegen van Nederland. De ontwikkeling van dit gebied begon in 2004 met het terrein van chocoladefabriek Bensdorp ten westen van het spoor en breidde zich aan de oostzijde uit met het voormalige handelsterrein Koster en de verouderde kantoorlocatie het Gewest. LEVS ontwierp voor de drie gebieden plannen een bijzonder binnenstedelijk woon- en werkmilieu. Compact bouwen met zeer veel randvoorwaarden, veiligheidseisen en argwanende omwonenden.

1230 200421 160330 Vogelvlucht new RETOUCHED min
Selectie impressies Bensdorp, ontwerp 2016
LEVS Koster home
Koster
MG 2823web
Villa's Brinklaan en Gewestkantoor

Behoud karakteristiek Bensdorp fabrieken

De Bensdorp fabrieken, bekend van cacao en Bros stonden meer dan een eeuw in Bussum. Toen het bedrijf in 2002 vertrok bleef het fabrieksterrein, dat relatief dicht bij het dorpscentrum ligt, verlaten achter. In juni 2004 maakte de combinatie LEVS/Dudok/AM een schetsvisie voor een transformatie tot een gevarieerd woon-, werk- en uitgaansprogramma in een aanzienlijke dichtheid. Met herbestemming van een drietal fabrieksgebouwen en nieuwbouw op basis van enkele reeds gesloopte, maar karakteristieke gebouwen. Ambitieus en met respect voor de historie.

Bensdorp Toren shop
De oude chocoladefabriek omstreeks 1900
LEVS Bensdorp maquette1
Ontwerp Bensdorp 2006

Uitbreiding ontwikkeling, uitbreiding eisen

Ook de gemeente was ambitieus. Aan de andere kant van het spoor lag het terrein van de voormalige bouwmaterialenhandel Koster en een gedateerd kantoorgebouw, het Gewest. Deze additionele ontwikkellocaties waren in de gebiedsvisie voorzien van een immense parkeergarage en verkeerstunnel die oost met west verbond. Financiering van deze tunnel en garage zou uit de opbrengsten van de drie ontwikkellocaties moeten komen. Samen met andere randvoorwaarden zoals het spoor op 25 meter afstand, zware externe veiligheidseisen en een lastige bereikbaarheid zorgde de gebiedsvisie voor een stevige uitdaging.

LEVS Locatie Koser Gewest1
Locatie Gewestkantoor en bouwmaterialenhandel Koster met daarachter het spoor
LEVS Spoorzone Bussum tunnel
Uitbreiding tot gebiedsconcept 2007

Met vereende krachten werkten we een stedenbouwkundig plan en een omgevingsvergunning uit voor een binnenstedelijke verdichting. Een stukje industrieel niemandsland ging veranderen in een gebied om te wonen, maar ook om te werken of uit te gaan. De nieuwe verkeersweg, de toestroom van auto’s en verandering van functies stuitte echter op fikse tegenstand van omwonenden.

MG 6354web
Transformatie van het oude Bensdorp kantoor in 2010

De eerste zal de laatste zijn

De stroom van bezwaren uit de buurt en de weifelende houding van de gemeente temperde de oorspronkelijke daadkracht. De daarop volgende bouwcrisis in 2008 maakte dat het plan onhaalbaar werd. De tunnel werd terzijde geschoven en na de herbestemming van het voormalige Bensdorp-kantoor uit de jaren vijftig werden de plannen voor het Bensdorp-terrein on hold gezet.

170830 situatie spoorzone Brinklaan1
Oostzijde van het spoor: autoluw, groen, gevarieerd en fijnmazig

De focus verschoof naar het Koster- en Gewestterrein. Het uitgekiende stedenbouwkundige plan voor deze locaties met compact wonen en werken en een hoge kwaliteit aan openbare ruimte werd positief ontvangen. Zo werd het ontwerp voor stadswoningen, een openbaar en autovrij binnengebied met ondergrondse garage, gestapelde appartementen, enkele appartementenvilla’s en aansluitend het nieuwe Gewest-kantoor met gemeentelijke diensten langs het spoor, binnen enkele jaren gerealiseerd.

Koster, Gewest en Brink

De appartementen en het Gewest-kantoor vormen met hun vijf bouwlagen een geluidsbuffer langs de spoorlijn. Ze geven beschutting aan de stadswoningen en de gezamenlijke intieme binnenhoven. Door het gekozen materiaal, de variatie in bouwstijl en volumes passen de appartementen en het kantoorgebouw goed bij de uitstraling van het dorp. De stadswoningen zoeken met hun markante kappen een architectonische verbinding met de bestaande bebouwing. De woningen grenzen aan de ruime binnenhoven en zijn ook toegankelijk vanuit de ondergrondse parkeergarage. Het gebied is daardoor autovrij en extra aantrekkelijk voor de openbare wandelroute die er dwars doorheen loopt.

MG 2813web
Selectie foto's Brinklaan

De drie sculpturale appartementenvilla’s Brink, in het verlengde van de stadswoningen en voor het Gewest-kantoor, sluiten qua schaal en maat aan op de witte villa’s aan de Brinklaan die dateren uit het einde van de 19e eeuw. Net als de statige ‘landhuizen’ zijn ze groot en wit maar met een eigentijdse invulling van plattegronden en buitenruimtes. Een ondergrondse WKO wordt optimaal benut door de wisselende energiepieken van de kantoren en de woningen.

Lange adem locatie Bensdorp

In de tijd dat de projecten Koster, Gewestlocatie en Brinkvilla’s werden gebouwd, wachtte de oude chocoladefabriek Bensdorp nog steeds op een transformatie tot woon- werk- en uitgaanscentrum. Uiteindelijk verloederden de gebouwen en stortte de schoorsteen in. Het werd duidelijk dat compact bouwen in deze dorpse setting veel uithoudingsvermogen en budget vergde. Bensdorp is een marathon in estafettevorm.

1 LEVS vernieuwen
Stormschade in 2007
MG 0055
Verval van industrieel erfgoed

De continue aanpassing aan elke nieuwe realiteit vraagt lenigheid en het vermogen om de opgave elke keer met frisse blik tegemoet te treden. De erfgoedvisie werd meermaals bevraagd en herijkt waarbij de klassieke visie op behoud van materieel erfgoed verschoof naar behoud van erfgoed-identiteit. Met een nieuwe eigenaar, aannemer Noordersluis, de positieve spin off van de ontwikkeling aan de overzijde van het spoor en een minder verdichte versie van het plan is de daadwerkelijke realisatie van de transformatie eindelijk gestart.

Bensdorp

Met de transformatie naar woon-, werk- en cultureel gebied blijven de cultuurhistorische maar ook de emotionele en sociale waarden van de grote fabriek uit het kleine dorp bestaan. De buitenzijde van het Brosgebouw is gerestaureerd terwijl het interieur van de bovenverdiepingen is getransformeerd tot een zestal individueel ontworpen lofts. Het markante hoofdgebouw langs het spoor is gereconstrueerd met hergebruik van karakteristieke elementen zoals kronen en rozetten en bevat woningen en commerciële ruimtes.

MG 6317shop
Met restauratie, transformatie, reconstructie en nieuwbouw wordt het complex van Bensdorp opnieuw tot leven gebracht
Restauratie Bensdorp 3 Steenhandel Gelsing
Speciaal ontwikkelde strengpers vormstenen passen in vorm, kleur en structuur bij de originele bakstenen

Het Bensdorpcomplex is met nieuwbouw van appartementen, horeca en culturele voorzieningen in architectonisch verwantschap met de historische gebouwen in ere hersteld. Het restant van de oude markante schoorsteen staat bij de nieuwe entree en herinnert aan de broosheid van industrieel erfgoed.

MG 0038shop
Commissaris van de Koning Johan Remkes bezoekt Bensdorp in 2016

Compact bouwen common sense?

De gebiedsontwikkeling voor de spoorzone in Bussum was ambitieus. De gemeentelijke visie om de gebieden met elkaar te verbinden en te herbestemmen in een verdichte setting bleken niet in zijn geheel haalbaar. Een geldkwestie enerzijds, de angst van de bevolking voor verdichting en functieverandering anderzijds. De haalbaarheid van de herbestemming van het Bensdorpcomplex bleef precair.

Compact en dubbel grondgebruik, hergebruik, functiemenging en een openbare ruimte van hoge kwaliteit zijn goede maar kostbare ingrediënten van een duurzame binnenstedelijke verdichting. Gefaseerde ontwikkeling met de nieuwbouw aan de oostzijde zorgde voor een positiever beeld over de functieverandering in het gebied. Dankzij de sterke basis van ons overkoepelende stedenbouwkundige plan en de lenige omgang met de veranderende realiteit is het gelukt om een stedelijke verdichting, die het industriële brosse erfgoed van Bensdorp eert, te realiseren.

MG 6397shop
Reconstructie met hergebruik van oorspronkelijke elementen

Info

Opdrachtgever
Bensdorp en Villa's Brinklaan: Noordersluis Bouwgroep, Koster: BK Bouw, Gewestkantoor: Bensdorp-Gewest vof (Dudok Wonen / AM), Kantoor Dudok: Dudok Wonen
Ontwerp
Adriaan Mout, Jurriaan van Stigt, Marianne Loof
Programma
3,1 ha stedenbouwkundig plan en architectonisch ontwerp met nieuwbouw, herbestemming en reconstructie voor 190 woningen en 10.000 m² commerciële, culturele en zorgfuncties, 2 ondergrondse parkeergarages
Locatie
Bussum
Jaar
2004 –
Landschapsontwerp
Bensdorp: VLUGP, Koster en Gewest: Landlab
Fotografie
LEVS architecten, Marcel van der Burg