Op een bijeenkomst over de bouw van 2040 tot 2140 zat een vertegenwoordiger van de VNG. Tot mijn verbazing zei hij precies wat ik al jaren denk: niet het stapelen van regels is het probleem, maar het tussentijds wijzigen ervan. En vooral de onduidelijkheid die dat oplevert. Bedenk daarbij dat gebiedsontwikkeling zomaar tien tot vijftien jaar duurt.
Daar komt bij dat we tamelijk hermetische bestemmingsplannen maken. Logisch, want dan weet iedereen waar hij aan toe is. Maar kijk eens naar de Sluisbuurt in Amsterdam. Alles ligt vast op inmiddels achterhaalde aannames: het woonprogramma, beton als constructie, drie meter verdiepingshoogte, een strakke grondexploitatie met 0,78 als vaste verhouding tussen gebruiks- en bruto vloeroppervlak. En natuurlijk gebouwd parkeren onder de woningen.
Kijk ik in mijn vooruitkijkspiegel, dan zie ik iets anders.
Ik zie parkeerhubs waarin elektrische auto's meedraaien in de energietransitie en bijdragen aan opslag. Trafo's centraal, niet meer per gebouw. Andere geluidsprofielen, want die auto's maken nauwelijks nog lawaai. En veel meer ruimte voor de fiets.
Ik zie plannen die sturen op het aantal bouwlagen, met een royale maat van 3.000 tot 3.300 millimeter, in plaats van op een maximale bouwhoogte. Flexibele casco's met een houten kolommenstructuur, niet langer gegijzeld door de optimale parkeergaragemaat. Aanpasbaar, en met ruimte om het programma zelfs tijdens het proces nog om te gooien.
Want nu hebben we vooral kleine woningen nodig voor starters. Straks voor ouderen. En daarna weer gezinswoningen. Wie durft te beweren dat hij die volgorde over vijftien jaar nog goed heeft ingeschat?
We hebben al ruim acht miljoen woningen staan die behoorlijk hermetisch zijn. Een flexibele voorraad daarnaast lijkt me niet meer dan logisch. Vraag dus in de volgende gebiedsontwikkeling niet alleen wat er komt, maar ook wat er over dertig jaar nog van te maken valt.
We kijken nog altijd voornamelijk in de achteruitkijkspiegel. Overzichtelijk, dat wel. Maar daarin zie je alleen waar je vandaan komt. Handig bij het inparkeren. Minder handig als je vooruit wilt.